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UN FONDO SENZA CASA PER I GIOVANI

di Raffaele Lungarella 04.03.2011

Il programma "Diritto al futuro" dovrebbe aiutare i giovani a trovare una casa, grazie a un fondo di garanzia per 10mila mutui. Il regolamento con le condizioni di operatività fa dubitare che si tratti di un piano realizzabile. Perché le risorse a disposizione sono solo 24 milioni e non 50 come annunciato. E considerati i meccanismi di ammissione alla garanzia permetteranno di coprire poco più di trecento casi. Sempre ammesso di trovare banche disposte a concedere un prestito a quelle condizioni. E giovani con redditi ballerini pronti ad accollarsi un mutuo consistente.

A novembre dello scorso anno il presidente del Consiglio Silvio Berlusconi e il ministro della Gioventù Giorgia Meloni, hanno presentato il programma “Diritto al futuro” per aiutare le giovani generazioni nella ricerca di una casa e di un lavoro, con un investimento previsto di 216 milioni di soldi pubblici (ai quali si dovrebbero aggiungere risorse private per un investimento complessivo di 300 milioni di euro). Nell’ambito del programma, 50 milioni di euro sono finalizzati ad agevolare i giovani nel metter su casa: come si legge nel sito del ministero della Gioventù, l’investimento dovrebbe essere sufficiente per risolvere il problema di 10mila nuclei (http://www.gioventu.gov.it/diritto-al-futuro/diritto-al-futuro-accesso-al-mutuo-per-le-giovani-coppie-con-contratti-atipici.aspx).
Lo strumento per raggiungere questo obiettivo è l’attuazione del comma 3 bis dell’articolo 13 della legge 133/2008. Con il decreto n. 256 del 17 dicembre 2010, a firma congiunta dei ministri della Gioventù e dell’Economia e finanze, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 3 febbraio scorso, è stato adottato il regolamento per applicare la norma di legge. I suoi contenuti operativi permettono di valutare se l’obiettivo è perseguibile o meno.

L’OBIETTIVO DELLA LEGGE

La norma di legge citata prevede la costituzione di un fondo di garanzia per consentire di “accedere a finanziamenti agevolati per sostenere le spese connesse all'acquisto della prima casa, (…) da parte delle coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, con priorità per quelli i cui componenti non risultano occupati con rapporto di lavoro a tempo indeterminato”. La dotazione finanziaria del fondo è di 24 milioni di euro (4 per il 2008 e 10 per ciascuno degli anni 2009 e 2010). I mutui garantiti dal fondo dovrebbero essere accesi a tassi agevolati e le garanzie dovrebbero essere sufficientemente robuste da convincere le banche a concederli anche a nuclei familiari privi di quelle prospettive di continuità di reddito solitamente richieste. Non è prevista l’erogazione di un contributo pubblico al pagamento della quota interessi delle rate, l’intervento pubblico riguarda unicamente la garanzia.

SOLO PER GIOVANI COPPIE SPOSATE

Il regolamento dettaglia le condizioni di operatività del fondo. Non tutte sono coerenti con le previsioni delle legge e soprattutto la loro applicazione non sembra possa centrare l’obiettivo di far diventare proprietari di case 10mila nuclei familiari.
I mutui devono essere concessi a giovani coppie e nuclei familiari monoparentali, con figli minori, di età inferiore a 35 anni (requisito richiesto per entrambi i componenti la coppia) privi di altre abitazioni; sono escluse le giovani coppie non sposate. Il valore dell'Isee non deve superare i 35mila euro, corrispondenti, per un nucleo costituito da due sole persone, come potrebbe essere una giovane coppia, a circa 55mila euro di reddito imponibile, 40mila euro netti circa, nell’ipotesi di una uguale ripartizione del reddito tra i due componenti. (1) Dal regolamento sparisce la priorità per i lavoratori a tempo determinato, ma si pone il limite massimo del 50 per cento del reddito Irpef derivante da un contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato; una priorità è accordata a chi acquista immobili localizzati in aree a forte tensione abitativa.

MUTUI NON AGEVOLATI

Il regolamento definisce le condizioni di onerosità dei mutui, il loro ammontare e la quota coperta dalla garanzia del fondo. Sono ammissibili a garanzia solo i mutui di ammontare fino a 200mila euro, sottoscritti a 150 (per mutui ultraventennali) e 120 (per mutui sotto i venti anni) punti base oltre l’Euribor o l’Irs per ammortamenti a tasso rispettivamente variabile o fisso. Questi spread, aggiunti all’Euribor 6 mesi, dell’1,34 per cento, e all’Irs a 20 anni, del 3,90 per cento (valori del 4 febbraio 2011), portano i mutui a tassi di interesse correnti di mercato (e forse persino un po’ sopra).
La garanzia del fondo può coprire fino al 50 per cento del capitale mutuato, ma con un limite in valore assoluto di 75mila euro, il che riduce la copertura al 37,5 per cento, del capitale massimo mutuabile. Quale banca, perdurando il credit crunch, sarà disposta a prestare 200mila euro a due ragazzi che possono disporre di 40mila euro all’anno, la metà dei quali può traballare da un anno all’altro (se non da un mese all’altro) solo perché lo Stato garantisce il recupero del 37,5 per cento (un po’ meno dei due quinti) del capitale prestato? E si può anche dubitare che si tratti dell'incentivo giusto per aiutare i giovani a comprarsi una casa. Con i tassi di interesse che si ricavano dal regolamento, per ammortizzare a tasso fisso 200mila euro, l’importo annuo delle rate è di 19mila euro per quindici anni e di circa 15mila per venticinque. Gli importi delle rate di partenza sarebbero, ovviamente, inferiori con ammortamenti a tassi variabili, ma accollarsi il rischio di una loro possibile crescita sarebbe, forse, un’esposizione eccessiva per famiglie con redditi ballerini.

TRENTUNO VOLTE PIÙ PICCOLO DI DIECIMILA

Banche permettendo e supponendo di trovare giovani disponibili al rischio, il fondo può effettivamente garantire 10mila mutui? Lo fanno dubitare due ragioni. La prima è che il regolamento conferma che la dotazione è di 24 milioni di euro e non di 50. Ma con 24 milioni non si garantiscono 5mila mutui (la metà dei 10mila garantiti con 50), in ragione, ed è la seconda ragione, della procedura di ammissione alla garanzia, che sembra configurare un fondo per il quale l'ammontare complessivo del capitale garantito è pari alla sua dotazione. (2) La banca, accertato il possesso dei requisiti da parte del mutuatario, prima di concedere il mutuo chiede al gestore del fondo la concessione della garanzia, il quale la nega “nel caso in cui le disponibilità del fondo risultino totalmente impegnate”. Poiché il fondo opera senza moltiplicatore, le sue disponibilità impegnabili, cioè libere, si riducono dell'importo del capitale di ognuno dei mutui garantiti: dopo aver garantito i primi 75mila euro la disponibilità del fondo, per le successive garanzie, diventa di 23.925.000 euro, e così via. Con questo meccanismo il numero massimo di mutui di 200mila euro che è possibile garantire con 24 milioni di euro è di 320 (24.000.000/75.000): 31 volte più piccolo dei 10mila mutui sperati.
Se anche fossero reperiti i 26 milioni che mancano per arrivare ai 50 annunciati dal presidente del Consiglio e dal ministro, e di cui per ora non vi è traccia,  le giovani coppie che potrebbero essere ammesse al programma “Diritto al futuro”, sarebbero 667, comunque quindici volte meno di 10mila.

(1)L'Isee è l'indicatore della situazione economica equivalente: reddito + apporto del patrimonio – deduzioni.

(2)Il regolamento non indica direttamente un fattore di moltiplicazione della dotazione del fondo, né la sua determinazione rientra tra le questioni che devono essere definite dal protocollo tipo da sottoscrivere tra il ministero della Gioventù e l’Abi, previsto dallo stesso regolamento.